Madde 18 Uygulaması ve Amacı Nedir?

Bu düzenlemenin amacı, imar planına uygun düzgün imar parseli oluşturmaktır. Bir yerde madde 18 uygulamasına gidilebilmesi için, öncelikle orada bir imar planı bulunmalıdır.

İmar planlarında taşınmazın konum ve işlevi önem taşırken; İmar Kanunu madde 18 ise, mülkiyete ilişkindir. Bu uygulamayla; yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınıp kamunun eline geçmesi sağlanır. İmar Kanunu madde 18 düzenlemesi, uygulamada parselasyon planı, düzenleme ortaklık payı kesintisi (DOP), hamur kuralı gibi adlarla anılmaktadır.

Madde 18 Uygulama Aşamaları

Parselasyon işlemi, sırasıyla şu aşamalardan geçerek tamamlanır:

1)  Düzenleme yapılacak alandaki mevcut mülkiyet ilişkisi dikkate alınarak, öncelikle bu mülkiyetler, tek bir bütün olarak dikkate alınır.

2) Bu bütünden, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP Kesintisi) düşürülür. Bu kesinti, bölgedeki arsa sahiplerinin her birinden aynı oranda yapılır. Alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %40’ ını geçemez. %40’ı aşan DOP Kesintisi yapılamaz.

DOP Kesintisi: Parselasyon işlemiyle düzenleme yapılan alanda bir değer artışı meydana gelir. Bu kesinti, artan değerin bir karşılığıdır. Bu kesinti, mülkiyet hakkının özüne dokunmaz ve kamu yararının gereklerinden olup, tüm taşınmaz maliklerinden eşit oranda yapılır.

3) DOP Kesintisi de yapıldıktan sonra bu bütün, parsellere ayrılarak başlangıçtaki mülkiyetlerinin oranına göre maliklere dağıtılır.

Parselasyon İşlemlerinin İptali Davası

İdari işlemlere karşı iptal davası, bu işlemle menfaati ihlal edilen kişiler tarafından işlemin yetki, şekil, sebep, konu, maksat unsurlarından biri/birkaçı yönünden hukuka aykırı olduklarından bahisle açılır. Parselasyon (madde 18 uygulaması) da bir idari işlem olup, parselasyon işlemlerine karşı idari yargıda iptal davası açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme:

Taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesidir.

Dava Açma Ehliyeti: Güncel- Kişisel- Meşru Menfaat

Parselasyon işlemleri, arsa ve arazilerin malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati alınmaksızın tesis edilebilir. Bu işlemlere karşı, tapuda kayıtlı malikler veya diğer hak sahiplerince iptal davası açılabilir. Malik olmayıp tapuda hak iddia edenler ise, taşınmazın tapu kaydını adlarına tescil ettirerek dava açabilir. Tapuyla ilişkisi olmayanlar, parselasyon işlemini dava konusu edemez.

Madde 18 Uygulamasından Doğabilecek Hukuki Sorunlar ve Parselasyon Planının İptali Sebepleri

1) Parsel dağıtımı yapılırken şu hususlara dikkat edilmesi gerekir:

a) Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır.

b) Plân ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır.

Müstakil bir imar parseli oluşturulması mümkünken, farklı imar parsellendirmesi uygun değildir. Bu durum, parselasyon planlarının iptaline yol açabilir.

c) Mal sahibine tahsis edilen miktar, bir imar parselinden küçükse veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilemiyorsa, kat mülkiyeti esasına göre hisselendirme yapılabilir.

2) DOP Kesintisi, tüm parsellerden eşit oranda yapılmalıdır. Düzenleme sahasındaki taşınmazların kamu idarelerine ait olması DOP kesintisi konusunda bir fark yaratmaz.

Danıştay kararına konu bir olayda, parselasyon yapılan bir alanda DOP kesintisi, her taşınmazdan eşit oranda yapılmamıştır. Olayda, yolların kapatılması suretiyle ihdas edilen taşınmazların düzenleme ortaklık payından karşılanan yerlere tahsisi gerekmesine rağmen bu yerler Belediye adına tescil edilmiş ve fazla düzenleme ortaklık payı alınmıştır. Bu durumda işlem hukuka aykırı hale geldiğinden parselasyon işlemi iptal edilmiştir.

3) Kişilerin, düzenlemeye giren parselleri ile düzenleme sonrası tahsis edilen parseller arasında değer farkı bulunmamalıdır.

Parselasyon işleminde, kişilerin düzenlemeye giren parselleri ile düzenleme sonrası tahsis edilen parselleri arasında değer farkı bulunması halinde, parselasyon işlemi yasa ve yönetmeliklere aykırı olur ve iptali gerekir. Değer farkı bir iptal nedenidir. Bu durumda idari yargıda tazminat davası değil, iptal davası açılması gerekir.

4) Düzenleme yapılan alanda parsel üzerinde ‘’ev- yapı bulunması’’ hali, ayrıca değerlendirilmelidir:

Parselasyon düzenlemesi yapılırken, düzenleme sırasında bir yapının muhafazasında plan ve mevzuata göre bir mahzur yoksa, bu yapı ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Bir yapının tamamı veya bir kısmının plan ve mevzuata göre muhafazası mümkün değilse, bu yapılar birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Bunun sonucunda yapılar, hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalacaktır. 18. Madde uygulamasıyla bu yapının sahibi ile parsel sahibi farklı kişiler olacaktır.

Aslında olması gereken, mümkün olduğunca parsellerin eski maliklere tahsis edilmesidir. Ancak bunun mümkün olmaması halinde kişinin maliki olduğu arazi, yer değiştirir. Bu değişiklik sonucunda alanda bir ev- yapı olması ‘’parsel sahibi’’ ile ‘’ yapı sahibi’’ arasında ciddi anlaşmazlıklar doğurabilir.

İmar Kanunu madde 18/9’a göre:

Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.

Buna göre, yeni parsel sahibi ancak şu hallerden biri mevcutsa parsel üzerindeki yapıyı kullanabilecektir:

Parsel sahibi, parsel üzerinde kalan yapıların bedelini yapı sahibine ödemelidir veya

Parsel sahibi ile yapı sahibi başka bir anlaşma yapmalıdır veya

Şüyuu giderilmelidir.

Bunlardan biri yoksa, yapı sahibi yapısını kullanmaya devam edebilir. Bu kullanma hukuka uygun olup, yapı sahibini fuzuli şagil yapmaz.

Danıştay 10. Dairesinin 9.12.2013 tarih ve 2009/374 E., 2013/8792 K.  sayılı ilamına göre:

‘’…yasakoyucu, imar parselinin yeni maliklerinin imar düzenlemesinden doğan haklarının kullanılabilmesini, parsel üzerindeki yapı bedelinin bu yapının sahibine ödenmesi koşulunun gerçekleştirilmesine bağlamıştır. Bu bağlamda, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapı bedeli ödeninceye kadar davacının bu yapıları kullanma hakkı bulunduğundan, bu kullanımdan dolayı fuzuli şagil sayılması mümkün değildir.’’

5) Parselasyon işleminin amacı, imar planıyla yörenin ihtiyaçları belirlendikten sonra bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır.

Bu işlemler bir kez yapılıp yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra, gelişmeler sonucu imar planı değişikliğiyle yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılamaz. Aksi düzenleme, hukuka aykırı olup, parselasyon işleminin iptaline sebep olabilecektir.

6) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, yeşil saha, cami, karakol gibi umumi hizmetler ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka amaçlarla kullanılamaz.

Bir alanda parselasyon düzenlemesi yapıldıktan sonra, taşınmaz sahibine yapılaşabileceği bir imar parselinden hisse verilmesi gerekir. Kişiye yapı adasında hisse verilmesi gerekirken, örneğin yeşil alan ve park alanından hisse verilmesi, parselasyon işleminin hukuka aykırı olmasına yol açar. Bu durumda taşınmaz sahibi, idare mahkemesinde parselasyon işleminin iptaline yönelik dava açabilecektir.

7) Bir parselasyon işlemi yargı kararıyla iptal edildikten sonra, ilk kadastral parsele (kök parsel) dönülür.

Yargı kararı dikkate alınarak, yeniden parselasyon işlemi yapılmalıdır. İptal edilerek hukuk aleminden kalmış olan imar parselleri üzerinden yeniden parselasyon yapılması, hukuka aykırı olacak ve parselasyon işleminin iptaline neden olabilecektir.

8) İmar Kanunu’nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik madde 11’ e göre:

Ancak, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanunu’ nun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 35`e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.

Bu madde hükmüne göre; parselasyon düzenlemesine dahil edilen taşınmazlarda, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine mülga İmar Kanunu’na göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parseller, Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi hesabında dikkate alınmalıdır. Danıştay kararına konu bir olayda, taşınmaz sahibince yeşil alan için ‘’hibe’’ niteliğinde bir terk yapılmıştır. Yüksek Mahkeme, bu terki de kamu alanı için yapılan terkle aynı nitelikte görmüş ve bu nedenle taşınmaz sahiplerince ilk parsellerin tevhid ve ifrazı sırasında yapılan hibenin, taşınmazdan alınacak düzenleme ortaklık payından düşürülmesi gerektiğine karar vermiştir. Bu durumda, taşınmaz sahibince önceden yapılan terk dikkate alınmadan fazladan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması hukuka aykırı olacak ve parselasyon işleminin iptaline yol açabilecektir.

9) İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun uyarınca terk yapılan bir alanda İmar Kanunu madde 18 uygulanırken, yeniden düzenleme ortaklık payı alınmasına olanak yoktur.

İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun’ un uygulanması sırasında kamu hizmetlerine ayrılan alanları karşılamak için terk yapılan bir alanda, İmar Kanunu madde 18’ e göre uygulama yapılırken yeniden düzenleme ortaklık payı alınması işlemi de hukuka aykırı olacaktır. (Danıştay 6. Dairesi’nin 18.1.2010 tarih ve 2009/8585 E. 2010/167 K. numaralı kararı)